¿Por qué colapsaron tantos proyectos? Mauricio Lizana analiza el estado del mercado inmobiliario de parcelas

Durante años, el mercado de parcelas en Chile creció a un ritmo acelerado, impulsado por una alta demanda, escasa regulación efectiva y modelos comerciales orientados más a la velocidad de venta que a la sostenibilidad del negocio. 

Para el negocio de las parcelas, ese escenario de bullante crecimiento cambió abruptamente. En poco tiempo, varios proyectos (incluidos actores de gran tamaño) comenzaron a desaparecer del mercado, dejando dudas, conflictos y un golpe profundo a la confianza de los compradores.

Observando desde dentro de ese proceso, Mauricio Lizana ofrece una lectura crítica y técnica sobre las razones que explican este colapso y lo que viene para la industria.

Mauricio Lizana es un empresario inmobiliario con amplia trayectoria en el negocio. Desde sus inicios, comprendió el valor de las inversiones y cómo manejar las expectativas en un rubro que parecía desmoronarse.

Tras años de expansión acelerada, el SAG frenó el ritmo en 2022. Una circular bligó a revisar cientos de proyectos y expuso fallas estructurales en el sector, que crecía sin toda la regulación necesaria. 

Consultado al respecto, según Lizana el problema no fue un solo factor, sino la acumulación de malas prácticas estructurales que quedaron a la vista cuando el contexto cambió. “El mercado funcionó durante años bajo supuestos que dejaron de ser válidos”, explica. 

Cuando llegaron las exigencias regulatorias y los plazos reales comenzaron a extenderse, muchos modelos simplemente no resistieron.

El quiebre normativo: cuando la realidad alcanzó al mercado

Uno de los puntos de inflexión fue la suspensión prolongada de carpetas de subdivisión, derivada de nuevas directrices administrativas y del endurecimiento del control sobre los procesos. 

Durante meses, e incluso años, numerosos proyectos quedaron detenidos, sin posibilidad de avanzar en aprobaciones clave.

Para Lizana, ahí quedó en evidencia una fragilidad profunda: muchas empresas vendían proyectos sin contar con aprobaciones definitivas, utilizando anticipos de clientes como principal fuente de financiamiento. 

Mientras el sistema avanzaba con normalidad, ese esquema parecía funcionar. Cuando se detuvo, el flujo simplemente se cortó.

“Puede que muchas empresas en ese período no tenían espalda financiera para resistir sin ventas”, señala. El resultado fue predecible: incumplimientos, retrasos, conflictos legales y en los casos más graves, el colapso total de la operación.

Otro factor clave fue la ausencia de modelos comerciales sostenibles. En muchos casos, el negocio estaba construido sobre proyecciones optimistas, sin escenarios de contingencia ni planificación de largo plazo. 

La lógica era vender rápido, abrir nuevos proyectos y sostener la operación con volumen constante.

Cuando ese volumen desapareció, no existían estructuras capaces de absorber el impacto. “No había planificación financiera, ni lectura real del riesgo regulatorio”, explica Lizana. Eso, según expertos, es especialmente grave en un mercado que depende directamente de aprobaciones administrativas.

A esto se sumó una deficiente gestión de la información hacia los compradores. La falta de transparencia terminó profundizando la crisis de confianza.

Y es que el colapso de varios actores no solo tuvo consecuencias económicas. También generó un daño reputacional transversal al mercado de parcelas, instalando la idea de que se trata de un rubro riesgoso o poco confiable.

Qué viene ahora: menos actores, más profesionalización

Para Lizana, el efecto reputacional es uno de los más complejos de revertir, pero también una señal clara de que el mercado necesitaba cambiar.

En su análisis, la salida forzada de actores que operaban sin estándares claros abre una oportunidad para quienes están dispuestos a hacer las cosas de otra manera: con cumplimiento normativo estricto, estructuras financieras más sólidas y una relación honesta con el cliente.

De cara al futuro, Lizana anticipa un proceso de consolidación. Tras fundar Inmobiliaria Toscana, el empresario apunta a más desarrollos con planificación territorial, identidad y respaldo técnico. 

En ese nuevo escenario, la profesionalización deja de ser una ventaja competitiva y se convierte en una condición mínima para operar.

Esto implica cambios estructurales relevantes:

• Proyectos que no se inician sin aprobaciones claras.
• Modelos financieros capaces de resistir retrasos regulatorios.
• Equipos que asesoran, no solo venden.
• Información completa y verificable para compradores e inversionistas.

También busca una fuerte participación de actores institucionales como bancos y fondos, interesados en el desarrollo rural, pero solo bajo esquemas que cumplan estándares comparables a los del mercado inmobiliario urbano.

Para Mauricio Lizana, el colapso de tantos proyectos fue una señal de madurez forzada. El mercado de parcelas ya no puede operar como antes. Las reglas cambiaron, los compradores están más informados y todos exigen mayor control.

Y su diagnóstico es claro: el futuro del mercado no será para los más grandes ni los más rápidos, sino para quienes logren construir confianza, estructura y visión de largo plazo.